תאריך: 14 באוקטובר 2007
תיקון מספר 58 לחוק מסוי מקרקעין אופציות במקרקעין
פינוי ובינוי וחילוף זכויות
הרינו מתכבדים להביא לידיעתכם כי לאחרונה פורסם תיקון מספר 58 לחוק מסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן: "התיקון").
התיקון קובע כי הוראות השעה בעניין עסקאות אופציות במקרקעין ובעניין עסקאות פינוי ובינוי תהפוכנה להוראות של קבע. כמו כן, הוארכה תחולת ההוראות בעניין חילוף זכויות במקרקעין עד ליום 31 בדצמבר 2008.
1. עסקאות אופציה במקרקעין
במסגרת תיקון מספר 50 לחוק מסוי מקרקעין (רפורמת רבינוביץ) אשר נכנס לתוקף ביום 7 בנובמבר 2001 (להלן: "תיקון 50), נכלל לראשונה מכשיר חדש שהינו מסחר באופציות מקרקעין, במסלול המאפשר ליזמים לקבל אופציה לרכישה ולפיתוח מקרקעין, מבלי שעצם מתן האופציה על המקרקעין יחשב אירוע מס. קרי, התיקון אפשר, כהוראת שעה, לסחור לראשונה במקרקעין באמצעות אופציות, כאשר אירועי המס המתחייבים אינם בזיקה לחוק מסוי מקרקעין (על כן אין חיוב מיידי במס שבח וכן במס רכישה ומכירה), אלא מוטלים המיסים על פי פקודת מס הכנסה (רווח הון או כהכנסה מעסק, לפי העניין). כמו כן, נקבעו הוראות מפורטות ביחס להסדר המס אשר יחול לעת מימוש האופציה.
התיקון הנוכחי הפך את הוראת השעה לעניין עסקאות אופציה במקרקעין להוראת קבע בחוק, בתחולה מיום 7 בנובמבר 2001.
2. עסקאות פינוי בינוי
במסגרת תיקון 50 נקבעו הקלות אשר הוזילו את העלויות של עסקאות פינוי בינוי הן לדייר והן ליזם, וזאת במטרה לעודד ביצוע עסקאות כאמור.
התיקון הנוכחי הפך את הוראת השעה לעניין עסקאות פינוי ובינוי להוראת קבע בחוק, בתחולה מיום 7 בנובמבר 2001.
3. עסקאות חילוף
במטרה להקל על החלפת נכסי מקרקעין בנכסים חילופיים, נקבע לראשונה במסגרת
תיקון 50 כי יתאפשר, כהוראת שעה, שחלוף של נכסי מקרקעין וזאת בהתאם לעקרונות אשר נקבעו ברפורמה האמורה.
התיקון הנוכחי האריך את תוקפה של הוראת השעה לעניין עסקאות חילוף זכויות
במקרקעין מיום 1 בינואר 2007 ועד לסוף שנת 2008.
4. עסקאות קומבינציה
במסגרת תיקון 50 הוסף סעיף 19(4) לחוק כהוראת שעה לעניין עסקאות קומבינציה. תוקף
הסעיף כהוראת שעה הוארך במסגרת תיקון 55 עד לסוף שנת 2006.
על פי הוראות הסעיף האמור, ניתן היה לבחור את מועד היווצרות "אירוע המס" בעסקאות קומבינציה.
תיקון 58 לא האריך את הוראת שעה זו, ומכאן ניתן להסיק כי כיום הסעיף בטל ולא ניתן
לדחות את מועד אירוע המס בעסקאות קומבינציה על פי הוראות הסעיף.
ככל הנראה קיימת כוונה של רשויות המס להביא את נושא העסקאות התלויות בכלל ועסקאות הקומבינציה בפרט לחקיקה נפרדת אשר תיצור הליך ברור ואחיד לכל עסקאות תלויות מעין אלו.
יצויין כי סעיף 19(4) לחוק כלל הגדרות שאליהן קיימת הפניה בהוראות שונות בחוק.
נוכח ביטול הסעיף, במסגרת התיקון הנוכחי נקבעו הגדרות ספציפיות לכל הוראה אשר הפנתה לסעיף 19(4) שבוטל, כגון: הגדרת "קרוב", "שליטה", "אישור לאספקת שירותים" וכן הכללת עסקת קומבינציה במפורש בסעיף 67 לעניין הענקת פטור ממס באיחוד מקרקעין הנעשה כחלק מעסקת קומבינציה.
למען הסר ספק יובהר כי הגדרות אלו זהות להגדרות אשר היו בסעיף 19(4) שבוטל, ואין בהם משום שינוי הדין שהיה ערב תיקון 58.
הננו לרשותכם בכל הסבר נוסף, ככל שיידרש.
בכבוד רב,
רפופורט ושות'
רואי חשבון