תאריך: 14 במרץ 2011
שינוי בנוהל מרכז השקעות - הקלות במגבלות גודל הדירות וגובה דמי שכירות לגבי בניינים להשכרה בחוק לעידוד השקעות הון
הרינו מתכבדים להביא לידיעתכם כי ביום 16 בינואר 2011 פורסמה באתר משרד התמ"ת הודעה, על פיה אישרה מנהלת מרכז ההשקעות שינויים משמעותיים בנוהל בניית דירות מגורים להשכרה במסגרת הוראות פרק שביעי 1 בדבר הטבות במס לגבי בנינים להשכרה (להלן: "הפרק") לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 (להלן: "החוק").
במסגרת הפרק, מוענקות הטבות ל"בנין חדש להשכרה". השינויים בנוהל קובעים הקלות במגבלות גודל הדירות וגובה דמי שכירות.
מטרת הנוהל החדש היא להגדיל את היצע הדירות המיועדות להשכרה ובכך להוריד את מחירי הדיור.
עיקרי הטבות המס לגבי בניינים להשכרה מכח החוק
יש לציין כי יש הבחנה בפרק בין "בנין חדש להשכרה" לבין "בנין להשכרה".
תיקון מספר 67 לחוק, הנוגע ל"בנין חדש להשכרה", קובע כדלקמן:
1. ההגדרה של "בנין חדש להשכרה" שונתה, כך שלצורך "כניסה" להגדרה זאת, יש
לעמוד, בין השאר, באחד מהבאים:
(א) הבניין אושר על ידי מנהלת מרכז ההשקעות החל מיום 1 בינואר 2009 ואילך.
(ב) הבניין אושר לפני יום 1 בינואר 2009 והושכר לראשונה לאחר מועד זה.
(ג) החלק המושכר בבניין הושכר לראשונה לפני יום 1 בינואר 2009 לתקופה אשר לא פחתה מחמש שנים, ואחרי יום 1 בינואר 2009 ובתום תקופת ההשכרה כאמור, הושכר, כולו או חלקו אך לא פחות ממחצית שטחו, לתקופת השכרה נוספת אשר לא פחתה מחמש שנים.
2. ההטבות ניתנות לבניין להשכרה אשר לפחות מחצית משטח מרצפותיו מיועדות
להשכרה למגורים.
3. בעליו של "בנין חדש להשכרה" זכאי להטבות, אם תקופת ההשכרה המוצעת היא 5
שנים לפחות מתוך 7 השנים שלאחר תום הבניה (בשונה מבעליו של "בנין להשכרה", אשר זכאי להטבות אם תקופת ההשכרה הממוצעת היא 10 מתוך 12 השנים שלאחר
תום הבניה).
4. דירה אשר הושכרה בשנת המס במסגרת "בנין חדש להשכרה" – יחול עליה פחת
בגובה 20%, בשונה מדירה כזו ב"בנין להשכרה", עליה יחול פחת בגובה 10% בלבד.
5. שיעורי המס בגין הכנסה חייבת או בגין שבח ריאלי ממכירה או מהשכרה של "בנין
חדש להשכרה" הופחתו באופן הבא – שיעור המס של חברה הועמד על 11% (במקום 18%) ושיעור המס של יחיד הועמד על 20% (במקום 25%).
6. שיעור המס על דיבידנד מחברה אשר מחזיקה ב"בנין חדש להשכרה" עומד על 15%
(מס משוקלל של 24.35% ליחיד אשר מחזיק בחברה כנ"ל ומושך דיבידנד).
הטבות אלה יחולו על הכנסות אשר הופקו משנת המס 2009 ואילך.
חשוב להדגיש כי קיימת חובה לפנות בהקדם למרכז השקעות לקבלת אישור, שכן מרכז ההשקעות לא נוהג לתת אישור ביחס למבנים קיימים.
בניינים להשכרה לעניין מע"מ
יתרונה הגדול של הבנייה להשכרה המאושרת על פי החוק לעידוד השקעות הון הינו, כי בסוף תקופת ההשכרה המאושרת (בד"כ 5 שנים), יוכל בעל הבניין למכור את הדירות בפטור ממע"מ, אך יש לזכור כי אין לנכות מס על תשומות, אלא אם כן הן לשימוש בעסקה חייבת ועל כן, במקרה של קבלת פטור ממע"מ לא ניתן לנכות את התשומות בגין אותו הבניין.
השינוי על פי הנוהל החדש
על פי הנוהל החדש תועלה מגבלת שכר הדירה ל- 6,200 ₪ לחודש בממוצע לדירה (ללא מגבלת שטח).
נציין, שעד כה נקבעו מגבלות על גובה דמי השכירות, בהתאם לאזור וגודל הדירה. כך לדוגמא במחוז ת"א הוגבלו דמי השכירות החודשיים המכסימליים לכ- 2,900 ₪ לדירת 80 מ"ר וכ- 4,600 ₪ לדירת 140 מ"ר.
חוק מקביל – החוק לעידוד בניית דירות להשכרה, התשס"ז-2007
נזכיר, כי ביום 28 במרס 2007 פורסם בספר החוקים מס' 2092 החוק לעידוד בניית דירות להשכרה, התשס"ז-2007 (להלן: "החוק לבניית דירות"). תכלית החוק לבניית דירות הינה לעודד יזמים לבנות בניינים בישראל, המיועדים להשכרה למגורים לטווח ארוך (ל-10 שנים לפחות או ל-25 שנים לפחות, לפי העניין) והמכילים מספר מינימאלי של דירות, בעלות שטח קטן יחסית.
עידוד היזמים במסגרת החוק לבניית דירות נעשה בדרך של מתן פחת מואץ לבנייני המגורים (שיעור פחת של 20%, חלף 4%) וכן בדרך של מתן פטור מלא או חלקי ממס השבח אשר יחול בעת מכירתם. התנאים לתביעת הפחת המואץ ולקבלת הפטור ממס שבח שונים, וניתן לבחור בשניהם או רק באחד מהם.
סיכום
שינוי הנוהל מהווה שינוי נוסף ומשמעותי לנושא הטבות במס לגבי בנינים להשכרה.
ההטבות הנקובות בחוק שונות ומגוונות ועל כן יש לבדוק את העמידה בתנאים ובהטבות המתאימות ובכך ליהנות מן ההפחתה בשיעורי מס הכנסה בעת השכרה ומכירה של בנינים להשכרה, בעת חלוקת דיבידנד מהכנסות אלו וכן מפטור ממע"מ (בכפוף לאי ניכוי מס התשומות).
יודגש, כי הנוהל הסופי עדיין לא פורסם ועל כן קיימת אפשרות כי יחולו שינויים.
הננו לרשותכם בכל הסבר נוסף, ככל שיידרש.
בכבוד רב,
רפופורט ושות'
רואי חשבון
| 
