תאריך: 3 במרץ 2010
פטור בחילוף זכויות במקרקעין – הארכת הוראת השעה עד ליום 31.12.2010
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 66), התש"ע-2009
הרינו מתכבדים להביא לידיעתכם כי לאחרונה פורסם בספר החוקים תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), המאריך את הוראת השעה לעניין פטור ממס בחילוף זכויות במקרקעין עד ליום 31 בדצמבר 2010.
1. כללי
פרק חמישי 3 לחוק קובע הקלות במס לגבי חילוף זכויות במקרקעין.
באופן כללי, חילוף הינו מכירה של זכות במקרקעין (להלן: "הזכות הנמכרת") ובלבד שהמוכר רכש זכות במקרקעין אחרת כתחליף לזכות במקרקעין שמכר (להלן: "הזכות החלופית").
החילוף מאפשר למכור זכויות במקרקעין במהלך "התקופה הקובעת", מבלי שהמכירה תחויב במס שבח. אולם, מדובר בדחיית מס בלבד, שכן בעת מכירת הזכות החלופית, המס ישולם על מלוא השבח אשר נצבר מיום רכישת הזכות הנמכרת ועד יום מכירת הזכות החלופית.
מטרת הפטור הינה לאפשר לבעלי נכסי מקרקעין, המעוניינים למכור את נכס המקרקעין שלהם ולקנות נכס מקרקעין אחר במקומו וזאת, למשל, לצורך הרחבת העסק, אשר ייתכן והיתה נמנעת בשל עלויות מיסי מקרקעין הכרוכות בכך.
ההגדרה המקורית של "התקופה הקובעת" קבעה שתחילתה ביום 7 בנובמבר 2001 וסיומה ביום 31 בדצמבר 2003, ואולם, תקופת סיומה הוארכה מספר פעמים בעבר. עד לתיקון הנוכחי, הגדרת התקופה הקובעת קבעה כי דחיית המס תינתן לחילופי זכויות אשר בוצעו עד ליום 31 בדצמבר 2008.. ביום 31 בדצמבר 2009 פורסם בספר החוקים 2220 התיקון הנוכחי, המאריך כאמור את הוראת השעה, כך שהיא תמשיך לחול ברציפות עד ליום 31 בדצמבר 2010.
2. סוגי הזכויות במקרקעין לגביהם ניתן לבצע חילוף פטור
במסגרת פרק החילוף מוגדרים המסלולים הבאים לחילוף זכויות במקרקעין בפטור, כמפורט להלן:
א. החלפת מבנה עסקי במבנה עסקי (או מבנה עסקי בקרקע לבניית מבנה העסקי).
ב. החלפת דירת מגורים בדירת מגורים.
ג. החלפת קרקע חקלאית בקרקע חקלאית.
ד. החלפת דירת מגורים מזכה בזכות למגורים בבית אבות.
ה. החלפת כל זכות במקרקעין בזכות למגורים בבית אבות.
חשוב לציין, כי כל החלפה של נכסים אשר אינה תואמת את אחד המסלולים המפורטים לעיל (כדוגמת החלפת דירת מגורים בקרקע חקלאית, או החלפת קרקע פנויה בקרקע פנויה), אינה זכאית לכל הטבה שהיא לפי פרק החילוף.
3. תנאים עיקריים לדחיית המס
בכדי ליהנות מדחיית המס במועד חילוף זכויות, יש לעמוד במספר תנאים, אשר העיקריים שבהם מפורטים להלן:
א. המכירה נעשתה בתקופה הקובעת.
ב. המוכר רכש בתקופה הקובעת, בתוך שניים עשר חודשים שלפני המכירה, או שניים עשר החודשים שלאחריה, זכות במקרקעין לחילוף הזכות הנמכרת.
ג. נמסרה הודעה למנהל תוך תקופה אשר נקבעה בתקנות, על גבי טופס שייקבע ויצורף למש"ח.
ד. המכירה אינה לקרוב.
ה. המכירה לא נעשתה בדרך של שינוי ייעוד. לעניין זה "שינוי יעוד" – העברה כמשמעותה בסעיף 5(ב) לחוק, או הפיכת מלאי עסקי בעסק לנכס קבוע באותו עסק כאמור בסעיף 85 לפקודת מס הכנסה.
חשוב לציין, כי ההקלה איננה בלתי מוגבלת, ונקבעה תקרה לאפשרות דחיית המס. בהתאם לתקרה זאת, במידה ושווי "הזכות החלופית המתואמת" שווה לשווי ה"זכות הנמכרת" או גבוה ממנו, אזי מכירת הזכות הנמכרת תהא פטורה במלואה.
לעומת זאת, במקרים בהם שווי המכירה של "הזכות החלופית המתואמת" נמוך משווי המכירה של "הזכות הנמכרת" אזי הוראות הפטור יחולו עד לגובה שווי הרכישה של הזכות החלופית המתואמת ויתרת הזכות הנמכרת, תחויב במס במועד חילוף הזכויות.
כמו כן, סעיף 49יז לחוק קובע פטור חלקי ממס רכישה בשיעור 50% מן המס החל בעת רכישת הזכות החלופית. עם זאת, ההקלה תחול רק על חלק הרכישה החופף לשווי הזכות הנמכרת הפטורה ממס שבח, קרי במידה ושווי הזכות החלופית גבוה משווי הזכות הנמכרת, תחול ההקלה ממס רכישה רק לגבי שווי המכירה אשר הינו בגובה שווי הזכות הנמכרת הפטורה. יתרת שווי המכירה של הזכות החלופית תחויב במס רכישה על פי השיעורים הרגילים הקבועים בחוק.
נחזור ונדגיש, כי בהתאם לסעיף 49טז(א)(1) לחוק, בעת מכירת הזכות החלופית לא יחול פטור ממס, כולו או חלקו, או שיעור מס מופחת, או דחיית מס. דהיינו, הזכות החלופית לעולם תהא חייבת במס מלא בגין מכירתה.
הננו לרשותכם בכל הסבר נוסף, ככל שיידרש.
בכבוד רב,
רפופורט ושות'
רואי חשבון
| 
