תאריך: 7 ביוני 2007

חקיקה חדשה - עידוד בניית דירות להשכרה למגורים

הרינו מתכבדים להביא לידיעתכם כי ביום 28 במרץ 2007 פורסם ברשומות החוק לעידוד בניית דירות להשכרה, התשס"ז-2007 (להלן: "החוק לעידוד בניית דירות להשכרה") אשר התקבל בכנסת בקריאה שלישית ביום 21 במרץ 2007. מטרת החוק הנה לתמרץ את המגזר הפרטי, בדרך של הטבות מס, לבצע השקעות בבניית דירות להשכרה וכך להגדיל את מלאי הדירות המיועדות להשכרה.

להלן סקירת עיקרי ההטבות, המגבלות והתנאים אשר קובע החוק על מנת לעמוד על כדאיות החלת הוראותיו. זאת במיוחד לאור העובדה שחוק חדש זה אינו דבר החקיקה היחיד אשר מיועד לעידוד ההשכרה למגורים. יש לזכור, כי במקביל לחוק הנ"ל, קיים מזה שנים פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 אשר קובע מערכת הטבות, תנאים ומגבלות השונים מהותית מן החוק לעידוד בניית דירות להשכרה שעיקר הוראותיו יובאו להלן.

מי שבחר ליהנות מן ההטבות אשר בחוק עידוד השקעות הון לא ייהנה מן ההטבות לפי החוק לעידוד בניית דירות להשכרה, ולהיפך.

הטבות המס לפי חוק עידוד בניית דירות למגורים

1.         פחת מואץ בשיעור 20%

חברה אשר נכנסת לגדרו של החוק תהא זכאית לפחת מואץ בשיעור של 20% מן העלותו של "בנין להשכרה". כמובן, יש לנטרל מעלות המבנה את מרכיב הקרקע. בנוסף להטבה זו קבע המחוקק הוראה מטיבה לפיה הפסד אשר נוצר בשל הפחת המואץ יחשב כהפסד עסקי לפי סעיף 28(א) או כהפסד מהשכרת בניין לפי סעיף 28(ח) לפקודת מס הכנסה (להלן: "הפקודה") וזאת לפי בחירת החברה. כלומר, ההפסד מן הפחת המואץ יהא ניתן לקיזוז באותה שנה כנגד הכנסתה החייבת של החברה מכל מקור, ואם לא קוזז באותה שנה הרי שיהא ניתן לקיזוז בשנים הבאות כנגד כל הכנסה מעסק או משלח יד, לרבות רווח הון בעסק או במשלח יד, וכנגד הכנסה מאותו בניין.

החברה רשאית לבחור שיעור פחת נמוך מ 20%, בדוח אשר יוגש בשנה הראשונה אשר בה היה הבניין "בניין להשכרה". חברה אשר בחרה בשיעור פחת נמוך מ 20% לא תוכל לחזור בה מבחירתה.

2.         פטור ממס שבח במכירה

במכירת בנין להשכרה בשלמותו ובהתקיים התנאים הבאים, תהא החברה בעלת הבניין להשכרה פטורה ממס בגין השבח הריאלי אשר נצבר מן היום הקובע (היום הקובע הינו המאוחר מבין: 1.1.2007; יום רכישת הזכות במקרקעין; המועד שבו התקבל היתר בניה), והכל בהתקיים התנאים להלן:

א.         זכויותיה של החברה נמכרו במלואן.

ב.         הבניין להשכרה נמכר בשלמותו.

ג.          המכירה אינה לקרוב.

ד.         הבניין היה בניין להשכרה בידי החברה המוכרת במשך 10 שנים רצופות.

ה.         המכירה היתה לחברה תושבת ישראל (למעט חברה משפחתית, חברת בית,
וחברה שקופה) והיא התחייבה כי הבניין ימשיך ויהיה בניין להשכרה לתקופה נוספת כך שהתקופה הכוללת אשר בה היה הבניין מושכר היא 25 שנה. במידה והופר התנאי החברה הרוכשת תהא חייבת בתשלום המס אשר החברה המוכרת היתה חייבת, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית (בכפוף להנחות מסוימות אשר לא יפורטו בחוזר זה בשל קוצר היריעה).

3.        פטור ממס ערך מוסף

          כבכל השכרה למגורים, קובע חוק מס ערך מוסף פטור במידה וההשכרה למגורים
הינה לתקופה אשר אינה עולה על 25 שנה. כאן המקום להזכיר, כי מי שמשקיע בבניית או רכישת מבנה אשר השכרתו תהא פטורה ממע"מ, לא יהא רשאי לקזז את המע"מ ברכישתו.

תנאים ומגבלות

1.       זהות הבעלים

          תחילה יודגש, כי החוק מעניק את ההטבות לחברות בלבד, ולמעט חברות המתחייבות
במס כיחידים, דוגמת חברה משפחתית, חברת בית, וחברה שקופה. קרי, להבדיל מן החוק לעידוד השקעות הון, יחידים לא יהיו זכאים ליהנות מן הטבות אשר בחוק זה.

2.        "בנין להשכרה"

          "בנין להשכרה" הזכאי להטבות על פי החוק הינו בניין שלם המיועד למגורים אשר יש בו לפחות שש עשרה דירות, בארבע קומות לפחות, אשר השטח העיקרי הממוצע שלהן אינו עולה על 100 מ"ר. כמו כן, נדרש כי לפחות 70% מן הדירות שבו מושכרות למגורים, ובשאר הדירות לא נעשה שימוש אשר אינו השכרה למגורים. כלומר, לא יתאפשר שימוש בדירות אשר בבניין לכל מטרה אחרת זולת השכרה למגורים.

כמו כן, נקבע בחוק החדש, כי ההטבות יינתנו אך ורק לבניינים אשר בנייתם הסתיימה לאחר 31.12.2006. קרי, החוק לא יחול על בניינים "ישנים".

3.       "השכרה למגורים"

          לעניין הוראות החוק, השכרה הינה השכרה על פי חוזה שכירות אשר דמי השכירות
בגינו אינם מהוונים, והם משולמים בתשלומים עתיים לתקופות קצובות אשר כל אחת מהן אינה עולה על שנה. עוד נדרש, כי הדירות לא תושכרנה לצדדים קרובים; למשרד קליטת העליה או למי מטעמה לצורך אכלוס עולים; או למשרד הבינוי והשיכון לצורך אכלוס זכאים.

כמו כן, בעניין ההשכרה השוטפת, הסמיך החוק את שר הבינוי והשיכון להתקין תקנות בדבר דמי שכירות מקסימליים. השר טרם עשה שימוש בסמכות זו.

4.       תקופת החזקה מינימלית

התקופה הכוללת בה הבניין יהיה בניין להשכרה תהא לכל הפחות 25 שנה. מותרת מכירה אך ורק של הבנין בשלמותו לאחר תקופה של 10 שנים, וזאת בתנאים אשר פורטו לעיל.

במידה והבניין לא היה "בניין להשכרה" בידי אותה חברה במשך 10 שנים רצופות לפחות, תידרש החברה להוסיף להכנסתה בשנה הראשונה אשר בה חדל המבנה להיחשב "בנין להשכרה" את ההפרש שבין הפחת המואץ שנוכה לבין הפחת אשר היה ניתן לניכוי ללא ההטבה כשהוא מתואם ובתוספת ריבית של 4%.

5.       רישום הערה בפנקסי המקרקעין

          במידה שזכויותיה של החברה רשומות בפנקס המקרקעין, נדרש לרשום הערה בפנקסי
המקרקעין לגבי הבניין כולו או לגבי כל דירה  בו, לפי העניין, בדבר היותו של הבניין, "בניין להשכרה". במידה שהבניין בנוי על מקרקעי ישראל, על החברה למסור למנהל מקרקעי ישראל הודעה על היות הבניין "בניין להשכרה".

שינוי יעוד

לא מן הנמנע כי קבלנים אשר בבעלותם מבני מגורים המיועדים למכירה ירצו להיכנס להוראות חוק חדש זה וליהנות מן ההטבות שבו. פעולה זו הינה מבורכת ומגשימה את מטרת החוק, ואולם יש להיזהר מן ההשפעות של שינוי הייעוד ממלאי עסקי לרכוש קבוע. זאת, הן בהיבט של מס הכנסה והן בהיבט של מס ערך מוסף. לכך יכולות להיות השלכות מרחיקות לכת אשר המחוקק, לא דאג לטפל בהן. זאת, להבדיל מפרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון אשר לגביו נקבעו הוראות מטיבות הן בתקנות מע"מ והן בפקודת מס הכנסה באופן כזה ששינוי הייעוד לא יהווה נטל מכביד.

הננו לרשותכם בכל הסבר נוסף, ככל שיידרש.

בכבוד רב,

רפופורט ושות'

רואי חשבון